广州越秀区房屋租赁合同纠纷律师 无效后赔偿咨询

广州租赁合同无效后，能一并解决赔偿问题吗？

张静律师解答：能，且法院应当主动向当事人双方释明合同无效的后果，这样才能给多少人增加诉讼请求或提反诉的机会，尽量在一个案件中解决所有的纠纷。如下面这个案件，由于房屋没有宅基地证，租赁合同无效。卖家以买家擅自改变房屋用途为由起诉解除租赁合同，买家认为卖家无权解除，双方都未提租赁合同无效这个事。一审法院仅向房东释明租赁合同可能无效，却未向租客释明，就判决合同无效，未解决赔偿问题。租客不服上诉，二审法院认为，合同无效后应一并解决赔偿问题，这样才能节约司法资源，裁定撤销一审判决，发回重审。

判决书节选：

法院认为，关于是否一并处理合同无效的双方后果的问题。依照《民法典》第一百五十七条的规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”双务合同被认定无效后，双方因该合同取得财产的，双方应当相互返还。一方存在损失的，可以向有过错的另一方请求损失赔偿。人民法院在审理过程中要防止机械适用不告不理原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。李房东提起本案诉讼，以陈租客擅自改变房屋用途、违约转租分租为由要求解除涉案租赁合同，陈租客抗辩认为李房东不享有合同解除权，可见双方一审均未主张合同无效，一审法院虽向李房东释明涉案租赁合同可能无效，但未询问陈租客的意见，确属释明不充分。经本院释明，陈租客坚持要求一并处理合同无效后的损失赔偿问题。按照尽可能一次性解决纠纷的精神，本案应一并处理合同无效对双方的法律后果。一审处理确有不当，考虑到本案陈租客一方要求赔偿的损失涉及过错认定及装修损失评估鉴定，二审不宜直接审查认定，故陈租客上诉要求本案发回重审，本院予以认可。综上裁定撤销一审判决；本案发回广东省广州市增城区人民法院重审。

 

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