越秀区建筑物区分所有权纠纷律师：商品房买卖合同哪些条款无效

广州商品房买卖合同约定小区公共部分归开发商使用合法吗？

张静律师解答：不合法，小区公共部分如何使用，应由小区全体业主表决决定，开发商无权通过商品房买卖合同或物业服务合同进行约定。如下面这个案件，法院就判决物业公司不得出租小区游泳池，应返还给业委会。

判决书节选：

关于保某置业公司、保某城物业公司抗辩业主和保某置业公司签订的《广州市商品房买卖合同》及保某城业委会与保某城物业公司签订的《物业服务合同》已经明确约定涉案物业归保某置业公司所有的意见。根据保某置业公司提交的其与刘某签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，其中附件七补充协议中约定“在该商品房所在的建筑规划内，除本合同约定的该商品房套内建筑面积和公共分摊建筑面积以外，其他的房屋面积、建筑物、构筑物、配套设施、文化体育设施、小区道路、停车场地等的经营权及经营收益均属甲方所有。对该商品房所在楼宇的屋面、外墙面、公共大堂、公共过道、电梯厅、电梯等公共部位，甲方有权进行经营，经营收益归甲方所有。”上述条款并未约定属于业主共有的物业归保某置业公司所有，仅是约定保某置业公司对业主专有部分及公共分摊建筑面积以外的物业享有经营收益权。即使本案中属于保某城花园小区全体业主所有的物业为公共分摊建筑面积以外的物业，根据民法典*二百七十一条的规定，全体业主也对其享有共同管理的权利。根据民法典*二百七十八的规定，下列事项由业主共同决定：……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；对于上述业主共有的物业，若改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动，必须由业主共同决定。诉讼中，保某置业公司、保某城物业公司提交的商品房预售合同不足以证明其经营行为已经征得其他业主同意，因此保某置业公司、保某城物业公司的经营行为属于无权处分行为，对保某置业公司、保某城物业公司的抗辩意见，法院不予采纳。而《物业服务合同》已经明确约定游泳场属于全体业主所有，亦与保某置业公司及保某城物业公司的陈述不符，因此保某置业公司、保某城物业公司在未经过全体业主同意的情况下不得出租。

 

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