房产纠纷 商品房纠纷

夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,法院应当依照《人 民法院关于适用<中华共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也 以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。
买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
但有以下情形之一的,可 以判决合同继续履行:
(一)夫妻另一方追认买卖合同的;
(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;
(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;
(四)有其他情形,可以认定买受人属于《法院关于适用<中华共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十 七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。
夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得 的规定审查。
合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人 民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,法院可以向其释明变更诉讼请求为 解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张。
出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力,但买卖合同属于合同法百一十条项规定的法律上不能履 行的情形,买受人请求出卖人继续履行合同的,法院可以 向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
房地产项目转让中转让合法性分析
房地产项目的转让实质是广义的土地使用权的转让，其转让行为仍应符合我国现地产法的规定。我国现行法律对房地产转让有严格的限制条件，如果不符合法律规定的条件，则可能导致以下合同无效的情形。
(1)土地使用权瑕疵导致转让合同无效。
房地产法规定转让房地产必须经出让取得土地使用权证，以划拨土地使用权转让的，应补办土地出让手续。而我国房地产市场上很多转让的项目都是没有取得完整的土地使用权的，而转让划拨土地使用权的现象尤其严重。在这种情况下，常产生转让合同无效，从而给当事人带来巨大的损失。同时，法律规定划拨土地使用权项目转让必须补办土地使用权出让手续，但房地产法第39条规定应由受让方补办该手续。但从完整性来说，转让方应负有交付具有完整项目的义务，而且转让方对拟转让项目的来源更熟悉，由其办理出让手续更能体现交易效率原则。所以，这种法律和需求相矛盾的规定给守法和执法带来诸多问题。
(2)股权收购瑕疵导致转让行为无效。
项目公司股权收购中被收购股权的合法性和有效性，包括股权主体和股权转让的合法性。如果收购中外合资的项目公司股权，则必须遵守《中外合资企业法》，须经外经委审核投资主体变更事宜。如果是国有股权出让，则必须按法定程序进行交易，否则转让合同视为无效。收购国有股权须经国有资产管理办公室审批办理产权界定、登记，并在产权交易所内签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。同时收购方收购项目公司股权后，必须及时到工商企业登记机关办理登记，中外合资企业还须经外经委审批，确认投资主体发生改变，否则股权收购合同没有生效。
房屋转租纠纷中次承租人诉讼地位及权益保护问题。房屋租赁关系的本质在于承租人以支付租金为对价，换取对租赁物的使用权和收益权，将承租房屋转租也可视为承租人对租赁物交换价值进行收益的方式。但由于出租人与次承租人之间并无直接的合同关系，次承租人对租赁物的使用、收益可能会对租赁物所有人的权益造成损害，法律上也应对承租人的转租行为进行规范。
我国《合同法》第224条对转租采取限制的立法模式，将承租人的转租是否经出租人同意，而分为合法转租与非法转租。亦是取得出租人同意的转租为合法转租，未经出租人同意的转租为非法转租。虽然出租人同意与否不影响转租合同的效力，但次承租人的租赁权直接受到出租人意志的影响：在出租人终止租赁合同时，次承租人不能以其租赁权对抗出租人的物上请求权。在非法转租的情形下，如出租人认为非法转租不符合其利益或对其利益有所损害时，出租人可以依据《合同法》第224条或第219条的规定，通过解除租赁合同来终止租赁物上的转租关系。租赁权虽有物权化的倾向，然其本质仍是债权，根据《物权法》第34条的规定，在出租人为租赁物的所有权人的情形下，租赁关系终止后，次承租人对租赁房屋的占有转为无权占有，出租人可基于所有物的返还请求权要求次承租人返还租赁房屋。并且，因出租人与次承租人之间无合同关系，对于次承租人主张出租人对其承担责任的请求，不会得到法院的支持。

（1）什么是房屋买卖合同里的“定金”？
是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签订合同前由
买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。
（2）房屋买卖合同里的“定金”有什么用？
该“定金”作为一种担保，当给付定金的一方（买方）不履行合同时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方（卖方）不履行约定的内容时，应双倍返还定金。
范例：甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同，乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容，则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容，则须双倍返还乙10万元。
（3）交付定金时需注意的事项。
①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，法院不予支持。
范例：甲乙签订了一份50万元的买卖合同，多只能约定10万元的定金，超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。
②不要将“定金”写成“订金”，虽然只是一字之差，但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。
法律风险提示：“定金”在二手房买卖过程中很常见，现实生活中买方一旦交付了定金，事后想要退回来，那都是相当困难的，因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问：“如果交易失败，是由于卖方或者中介的原因所致，那么定金能退回来吗？”答案是：不一定！大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了……

采取合理担保制度
如前所述，转让方可能存在着受让方无法了解的债务，受让方因此面临承担无法预见的债务风险。同时，由于设定的付款方式一般是随着项目转让手续的办理进度分期支付，作为转让方同样会对受让方的付款能力存有担心。因此，设定必要的担保条款对双方而言，其重要性是不言而喻的。实务中采用的担保方式主要有保证金制度和除保证金以外的其他担保。
保证金担保，指在房地产项目转让合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作为项目转让潜在风险和潜在债务的保证金。如果在协议签订后一定时期内，因转让方或项目公司的原因，致使受让方承担了额外的债务和损失，受让方有权直接使用该笔保证金予以支付。如果在该期限届满后，没有额外的债务和风险出现，该款项将支付给转让方。具体操作可以分为以下两种方式：
一是直接以尾款的形式规定在合同中，约定尾款的支付条件。
二是将尾款直接列为保证金，由公证机关提存。如果发生协议之外或通过协议无法预见的额外债务和损失，该款将由公证处直接支付给债权人，转让方将无权再要求获得该笔款项。如果期限届满，没有发生额外的债务和损失，提存机关将直接把该笔保证金划至转让方账下。保证金以外的其它担保方式主要有公司担保制度或银行信用的引入等。各种担保方式，通常应综合应用，才能更好地降低项目转让中的风险。
颁发的《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这为公有房屋的承租人有权与拆迁人、被拆迁人一起就租赁房屋的拆迁补偿安置事宜签订拆迁补偿安置协议提供了法律依据。该条例第27条对租赁房屋的拆迁补偿安置规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实屋产权调换。产权调换的房屋由房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。”可见，该条例已为城市公有房屋拆迁安置方式和安置办法作了原则性规定，根据该条例的规定及各地执行该条例所作的拆迁房屋安置办法，拆迁公有房屋的补偿安置可分别采取下列方式和办法：一是当事人选择以货币方式安置的，按被拆迁的公房是否带有福利性质予以区别对待。若承租人属于享受福利性分房政策分得的承租房，则在该房屋拆迁时，房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的80%，房屋所有权人享有房屋拆迁补偿款的20%；若承租人系福利性分房政策取消后承租的公房，则房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的20%，房屋所有人享有房屋拆迁补偿款的80%。二是当事人选择房屋调换的，拆迁人对被拆迁人实屋产权调换，调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

签订合同时应当注意的事项
1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否相一致。
法律风险提示（一）：在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”（该委托书经过公证法律效果更佳）。
法律风险提示（二）：如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。
2、核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息）与房产证记载内容是否相一致。

由于次承租人的租赁权是建立在承租人的租赁权基础之上，在租赁合同被撤销或确认无效后，承租人的租赁权消灭，次承租人的租赁权也失去存在的基础。同时，根据《合同法》第51条的规定，转租合同转为效力待定。如果出租人对转租合同予以追认，转租合同在出租人与次承租人之间继续履行；如果出租人拒绝追认转租合同，则转租合同为无效合同。为此，承租人对租赁合同被撤销或无效有过错的，次承租人可依据《合同法》第42条、第58条的规定，请求承租人承担因转租合同无效而产生的缔约过失责任。由于在房屋转租的情形下，存在租赁合同与转租合同两个法律关系，依合同相对性原则，纠纷的处理应围绕两个合同分别进行。另根据法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定的“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持”。在出租人与承租人之间的租赁合同纠纷中，如涉及合同的解除或房屋的腾退，为彻底解决纠纷和减少诉累，可将次承租人作为被告或无独立请求权的第三人参与诉讼，要求次承租人履屋腾退义务。如次承租人的人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，而另行诉讼解决。


关于违约金？
买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。
合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。

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山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
本所总部现有执业律师六十余名， 多人次被授予青岛市优秀仲裁员、青岛市优秀律师、青岛市优秀女律师、青岛市三八红旗手、青岛市司法行政系统先进个人、青岛市李沧区巾帼之星、青岛市法律援助先进个人等荣誉称号；多人次担任人大代表、政协委员、市人民政府法律咨询委员会委员等社会职务。
本所律师多人次被聘任为山东省律师协会专业委员会委员，青岛仲裁委员会仲裁员，山东省律师协会教育培训专门委员会副主任，山东省律师协会知识产权专业委员会委员，山东省律师协会环境和资源保护专业委员会委员，青岛市律师协会理事，青岛市律师协会知识产权专业委员主任、委员，民事专业委员会委员，建设工程专业委员会委员，商事专业委员会委员，国际商事专业委员会委员，公司专业委员会委员，行政专业委员会委员，青岛市律师协会培训教育专门委员会副主任，女律师专门委员会委员。
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