成都拆迁评估今日发布

房屋评估是拆迁过程中必经的环节，其目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋**的补偿提供依据。不光被征收的房屋，拆迁中给被拆迁人作为补偿的安置房也要进行评估。评估是是要明确其**的，也是老百姓说的房屋值多少钱。但是对房屋评估相关的知识十分匮乏的被拆迁人来说，弄清自己的房屋的值多少钱不是件容易的事情!其实房屋评估是是有严格的法律规定的。《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择、评估方法和对评估结果存在异议时的解决方法等做了规定。其中《评估办法》规定的评估方法是对房屋**进行评估的工具，所以如果被拆迁人对法律规定的评估方法有了一定的了解，可以自己对自己房屋的**进行初步判断。

1、市场法

　　【概       念】通过比较被评估资产与近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产**的一种资产评估方法。

　　【适用范围】被征收房屋的类似房地产有交易的。如商品住宅。

　　【适用条件】(1)被评估的房屋存在一个成熟和活跃的交易市场。(2)能够找到作为参照物的房屋。比如可以找到与被评估的房屋类似的，也是用途相同、地理位置和配套设施等方面类似的参照房屋。

　　【评估公式】评估对象**=参照物价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n。(基本特征的差额主要是包括建筑物使用年限的差异、新旧程度的差异、参照物修建时与评估时的差异等因素产生的差额。)

2、收益法

　　【概       念】通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估的资产价格的一种常用的评估方法。

　　【适用范围】适用于有收益且收益能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院。

　　【适用条件】(1)评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内**一定收益;(2)评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用来衡量。

　　【评估公式】V=(a/r)×[1-1/(1+r)n] 

        注：(1+r)n是(1+r)的n次方，不是(1+r)乘n

　　(V：房地产价格、a：房地产年纯收益、r：折现率、n：剩余收益年期)

　　(折现率的确定可以参照：行业平均资金法;资本资产法;报酬率加风险报酬率法等)

3、假设开发法

　　【概       念】指预计估价对象开发完成后的**，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或**的方法。

适用范围】被评估房屋是在建工程的情况。

　　【适用条件】(1)在建的新开发房地产项目;(2)用于出售用途的房地产项目

　　【评估公式】待开发不动产的**=开发完成后的不动产**-开发成本-管理费用-投资-销售税费-开发利润-购买待开发不动产应负担的税费

　　需要注意的是，《国有土地上房屋征收评估办法》规定的这三种评估方法是可以同时适用的，通过对使用各种评估方法**的结果进行对比，然后取一个合理的结果。还有房屋评估毕竟是一个非常的领域，而且由具备资质的资产评估师进行评估，被拆迁人作为非的评估人员如果有能力的话可以依照上面的评估方法粗略的对自己的房屋进行估价。

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