成都写字楼租金评估今日已较新

一、房地产发展已进入租赁经营阶段

(一）房地产发展的阶段性

许多事物的发展都有一定的阶段性，大多数的房地产，开始都要经历一个大规模开发建设阶段。无论是通过“租”还是通过“售”哪种方式建立供求关系，供给严重不足时，必须进行大规模开发建设。当供需趋于相对平衡时，会逐渐减少增量房建设，将目光转移存量房经营。

此时的经营将以租赁为主，租赁市场成熟以后到存量房经营。此时的经营将以租赁为主，租赁市场成熟以后，房地产有了持续稳定收益同时又有投资的需求，可以催生房地产证券化。也是说，按照房地产发展的一般规律，大致要经历增量房的大规模开发建设阶段、存量房经营阶段和房地产证券化阶段。当然三者之间并不是截然分开的，应该是重叠交错的，只是以哪种方式占较重要的地位。

美国在二次大战之后出现了“婴儿潮”，这些人成年后带来了房地产刚性需求陡增，开始大规模的进地产开发建设。房屋开发建设的期，月开工量多达到二十多万套。随着刚性需趋缓和经济环境的变化，月开工量也在起伏变化，但总的趋势是在逐渐减少，到次贷时降到月开工量五万多套，与此同时房屋的自有率和出租房屋的空置率也在逐渐下需要租住房屋的人越来越多。

（二）我国房地产现状

1. 开发建设出现拐点

我国在解放以后直到之前，房地产的供给赶不上人口增长，供给长期“欠债”造成住房奇缺，人均的居住面积不到4平方米。要想解决燃眉之急必须要进行大规模开发建设，这是不能逾越的必然阶段。

以来，我国利用不同供给主体，通过不同的供给渠道进行了大规模的开发建设。尤其是近几年，每年开竣工房屋建筑的面积已经**过百亿平方米。随着供求的变化和政策的调控，大规模开发建设出现拐点。土地购置及开发从2013年以后开始下滑，开竣工面积从2014年开始下滑，只有房屋出租收入一直呈上升趋势。

由此从某一侧面可以说明，在客观上房地产的发展已经从大规模开发建设过渡到存量房租赁经营阶段。

2.房屋空置率高过临界线

房屋空置率应该是界定一个房地产是否继续需要大规模建设的重要指标。按照**的惯例，房屋空置率在5%-10%之间较为合理，供求平衡之间基本平衡；空置率如果在10%-20%之间为危险区；空置率**过20%为房屋严重积压，供给过剩房地产发展存在一定风险。此时不宜进行大规模开发建设，应该利用现有的存量房。我国的房屋空置率，未见公布的统计数据。西南大学在媒体上公布的空置率，在2014年已经大于22%，**过了临界线。但由于我国没有制定统计标准，民间统计的争议较大只能作为参考。

(三）政策倡导租赁经营和房地产证券化

2015年了《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见》；2016年办公厅了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。总体要求是：“培育市场供应主体”“推动房地产开发企业转型升级”“支持租赁住房建设鼓励住房租赁消费”“支持符合条件的住房租赁企业发行、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

已经的政策足以说明，正在引导房地产的发展进入租赁经营阶段，并尝试开展房地产证券化。

二、房地产评估业务将会转移

(一）评估传统业务越来越少

长期以来房地产估价行业一直以抵押评估、房屋征收评估和**鉴定评估为主营业务。租金评估业务虽然偶尔也有，但其量甚微占比很少。在大规模开发建设阶段，房地产新开发要在农村征地，房地产再开发要在城市征收房屋，必然需要征收评估服务。投融资和购房都需要抵押，这方面的业务必然占主导地位。随着增量房开发量不断减少，传统业务也会递减。

(二评估需求主体改变

房地产评估服务通常都是靠关系营销，各个估价机构都有相对稳定的客户。业务类型发生变化，需求主体也会随之改变。传统业务主要客户是金融机构和的征收主管部门。租赁经营阶段的主要客户是房屋租赁供求双方、资产管理公司、券商以及租务管理企业等。

(三）房屋租赁有关的评估业务将会越来越多

1.租金评估

租金评估业务一直有但占比很小，今后肯定会逐渐增多，有些国有企业将空余房屋出租，为了避免经手人，请第三方评估租金作为签订租赁合同的依据；有的城市公租房的租金，不是由臆断而是请评估机构评估确定；长期租赁合同的租金，在租赁过程中肯定是要调整的。对于租金变化的幅度，可以预先写在合同中，但因租赁市场千变万化无法预测，所以这样操作的较少。大多数租金的变化都是根据市场状况双方协商，协商不成请估价机构评估确定。

2.利用分析

这里所说的利用分析，不是平时技术报告中那几句“官样文章”，而是要实实在在地进行分析。同样一宗房地产，不同用途租金收益的差异会很大。比如用于商业的房地产，由于经营类别不同收益也有很大差异，银行网点的租金往往会**普通商业网点的租金，所以在租赁市场上，需要有人士对某宗房地产进行利用分析。

3.租赁市场分析

房地产经营者必须洞悉租赁市场，规模较大的租赁经营机构可能有专职人员进行分析。但多数租赁经营机构，需要服务支持。房地产估价机构有关信息的积累比较多，又有市场分析能力，可以提供此类专项服务。

4.租赁经营方案策划

任何一宗房地产租赁经营都要策划经营方案，只不过形式不同而已。房地产价格评估只是房地产估价师基础的执业能力，房地产估价师应该具有经营方案策划能力，满足市场需要提供相关服务。

5.质权评估

 

住房城乡关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》*五条规定：“住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权”。也是说，住房租赁收益权可以质押，质押的数额应该进行评估确定。

6.地产投资信托基金评估

建部的《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见》明确提出“积推进房地产投资信托基金（REITs)试点”；中房学也了《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》房地产证券化的许多环节都需要评估服务，如对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和**评估等。

7.制定房屋租赁价格

有些城市主管部门，为了引导、规范房屋租赁行为，保护租赁双方当事人合法权益，定期公布房屋租赁市场租金，这些工作需要房地产估价人员提供服务。

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