青岛二手房买卖的纠纷 回迁房纠纷

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋**购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
商品房买卖当中各方当事人
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*22条规定：“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，应当通知包销商参加诉讼；出卖人、包销商和买受人对各自的义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。”在房屋销售纠纷中，开发商为出卖方，包销商为代理人，出卖人、包销商和买受人对各自的义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。开发商作为合同主体的出卖人，根据合同的相对性原则，一般应列为被告，包销商作为具体为民事行为收取房款的人，与案件有直接的利害关系，故应作为共同被告。具体由何方承担责任的主体和内容则需取决于责任原因以及各方的约定内容。

关于抵押房地产的执行问题。
1、房地产抵押应当办理抵押登记手续。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，是属于一种担保物权。《担保法》*三十条、*四十一条、*四十三条规定，抵押人应以书面形式订立抵押合同，并应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗*三人。
2、房地产抵押债中抵押人应**受偿
根据《执行规定》*四十条的规定：对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权的留置权的财产，可以采取查封、扣押等措施，财产**、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人**受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。如果抵押人的债权未到清偿期的应当按照《担保法》*四十九条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的*三人提存，以保护抵押人的**受偿权。
3、房地产抵押人可依法转让房地产。
抵押房地产的转让，只要符合法定程序，履行法定的手续，应允许自由转让，房地产抵押人通过转让抵押房地产，可以周转、筹措资金用于生产、经营，从而为债权的顺利实现提供了物质**。反之，限制房地产抵押人转让房地产，无法缓解其资金困难，交易不顺畅，这不符合公平兼顾效率原则。

包销合同效力认定的问题
包销合同的主体、付款时间以及预售行为都可能影响包销合同的效力。关于包销商主体，仅于发布的《商品房销售管理办法》*25条予以规定：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并**工商营业执照的房地产中介服务机构。”根据这条规定，包销商须有房地产中介，那么未**房地产中介的公司或个人包销商品房是否有效？法律和行政法规并无禁止性规定。因此若包销商未**中介，则有可能影响包销合同的效力。但由于的规定并非法律或行政法规，亦非强制性规定，不完全符合《合同法》*52条的情形，**实践中往往倾向于不因此否定合同效力。

商品房预售合同中的定金
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求，开发商不能立即给予复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。
开发商不能按时交房怎么办?
针对开发商延迟交房，们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。
根据《合同法》百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
因此，如果开发商没有按期交房，可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当行催告。催告之后**过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。

山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
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