青岛房地产律师事务 房地产纠纷

房产纠纷的起诉与仲裁
对于房产纠纷，如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》第34条的专属管辖规定，向不动产所在的提起诉讼。
1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的所在地派出所打印;如果是单位，可以到工商行政打印该单位的基本注册资料。
2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请采取财产保全措施。
3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，将裁定案件按撤诉处理。
4、举证。立案后，可能会举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。
5、开庭。立案后，会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，会裁定按照撤诉来处理。
6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述后意见、法庭调解和宣判的程序。
房屋买卖合同里的“定金”
（1）什么是房屋买卖合同里的“定金”？
是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签订合同前由
买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。
（2）房屋买卖合同里的“定金”有什么用？
该“定金”作为一种担保，当给付定金的一方（买方）不履行合同时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方（卖方）不履行约定的内容时，应双倍返还定金。
范例：甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同，乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容，则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容，则须双倍返还乙10万元。
（3）交付定金时需注意的事项。
①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，不予支持。
范例：甲乙签订了一份50万元的买卖合同，多只能约定10万元的定金，超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。
②不要将“定金”写成“订金”，虽然只是一字之差，但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。

合作开发房地产合同风险点
1、合同不能约定保底条款。联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。如约定不论项目是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。则不被认定房为房地产合作开发行为。
2、完善对“共管账户”的管理措施。在非法人型合作开发合同履行中，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。
 3、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件。
4、及时办理项目建设开发的各项手续，确保项目的合法性。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲目开工建设的，由于无法顺利获得主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成合作开发合同被依法认定为无效，合作方为此付出了惨痛的代价。

当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件
规则详解：民事法律行为的附条件与给付义务的区别主要在于：，附条件是不确定的，而履行义务是确定的。第二，对于所附条件来说，当事人恶意阻止条件成就的，则视为条件已成就，当事人之间约定所约定的法律行为就发生法律效力；对于合同义务来说，当事人违反则要承担相应的违约责任。第三，民事法律行为的条件还可以区分为延缓条件和解除条件，其所附条件的成就对于法律后果有影响；而在履行义务上其分类对于其法律后果来说影响不大。实践中，当事人一方往往会将合同履行条件未成就作为抗辩理由，此时会审查抗辩理由是否成立。若成立，则另一方主张的事实就不存在；若不成立，则另一方主张的原因就成立，此时才需要进一步审查是否存在违反交付义务的情形。

房屋交易税费承担应当注意的事项
1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。（主要是指：契税、交易费、和个人所得税等）
2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。
3、明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续
 “公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对“公共维修基金”进行过户。
 由买卖双方或任何一方携带买卖双方复印件、公共维修基金、复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。
因房屋质量、暖气、燃气等问题拒交物业服务费是否合理？
不合理。根据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度。房屋工程质量保修是指房屋建筑工程竣工验收后保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。
房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。建设单位和施工单位应当在保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任。双方约定保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。
另外，房地产开发企业售出的商品房保修，还应执行《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》有关规定。商品房主体工程及配套设施均符合此规定，不属物业管理服务约定范畴。

山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
本所总部现有执业律师六十余名， 多人次被授予青岛市优秀仲裁员、青岛市优秀律师、青岛市优秀女律师、青岛市三八红旗手、青岛市司法行政系统先进个人、青岛市李沧区巾帼之星、青岛市法律援助先进个人等荣誉称号；多人次担任人大代表、政协委员、市人民政府法律咨询委员会委员等社会职务。
本所律师多人次被聘任为山东省律师协会专业委员会委员，青岛仲裁委员会仲裁员，山东省律师协会教育培训专门委员会副主任，山东省律师协会知识产权专业委员会委员，山东省律师协会环境和资源保护专业委员会委员，青岛市律师协会理事，青岛市律师协会知识产权专业委员主任、委员，民事专业委员会委员，建设工程专业委员会委员，商事专业委员会委员，国际商事专业委员会委员，公司专业委员会委员，行政专业委员会委员，青岛市律师协会培训教育专门委员会副主任，女律师专门委员会委员。
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