房地产买卖纠纷咨询 回迁房纠纷

买房前房产纠纷
一、广告欺
现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供一表两书，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。
二、定金纠纷
在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
而订金是在房产交易过程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。
不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
三、霸王合同
在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。
值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。
四、房屋质量
商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择的验房公司验房。如果是自己验房的话，在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。
被执地产归属确定
我国《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”中，第五十九条、第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权向县级以上地方房产管理部门申请登记，由县级以上地方房产管理部门核实并颁发房屋所有权。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级土地管理部门核实，由同级更换或者更改土地使用权。
在执地产时，首先要确定被执行人的房地产是否属于被执行人所有，对于已经进行登记的房地产，应按照房产管理部门的登记确定权属。一般来说，只要房地产登记在被执行人名下，就应当视为被执行人所有，就可以将其作为被执行人的财产执行。

开发商的风险及解决办法
1、广告宣传是包销过程中必不可少的细节，作为代理人的包销商往往是独立完成商品房广告的设计、制作并承担费用的。包销合同签订后，一些包销商从其利益出发，往往会在与煤体、广告公司、购房人交往时，作出不实宣传和承诺，这对开发商来说是个潜在的风险，包销商完成委托事务后就离开销售项目，而销的工作与责任全部要由开发商来承担。
2、在销售过程中，开发商应多方参与并监督包销商的工作，而不是甩手不管。尤为重要的是，作为交易中为重要的环节--商品房买卖合同的签订，开发商不宜将此项工作委托给包销商，因为 个别包销商为在包销期内确保销售，会轻易在商品房买卖合同中作以不合实际的承诺，若开发商对合同不进行审查，随来随盖，甚至有的开发商把交给包销商签约使用，那么，在盖章的同时，也埋下了日后纠纷。建议开发商在此关键环节应委派公司的专门人员或律师负责办理，或由专门人员或律师审核把关。

房地产广告中不得虚假陈述
1、须如实表述房地产的项目位置。对于房地产来说，的特点是区位，第二是区位，第三还是区位。因此，房地产的卖点，就是距离某些标志性位置的描述，就成为重中之重，也成为法律、法规约束的重中之重。
2、须如实表述房地产的价格。对于房地产的价格，房地产公司之间竞争白热化，如果在房地产广告中，对房地产价格的描述不当，将对房地产公司造成巨大的法律风险。
　　一般的房地产公司在发布带有价格的房地产广告时，均会在价格的后面用或大或小的字体表明“起”字，表明该房地产广告中的价格为价，但是按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

广告不得包含特定内容的常见法定情形
（一）不得使用国旗、、或者和工作人员的名义
如果房地产广告使用国旗、、或者和工作人员的名义，将直接违反《中华共和国广告法》第九条款项的规定，有可能由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
（二）不得使用、级、等用语
根据《中华共和国广告法》第九条款第三项的规定，广告不得使用、级、等用语，因此，类似上述万达公馆的房地产广告用语，须加以。
（三）不得含有有违社会良好风尚的内容
（四）不得含有歧视性等内容
根据《中华共和国广告法》第九条款第九项的规定，房地产广告不得“含有、种族、、性别歧视的内容”，房地产公司应慎之又慎。
房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵原则的限制
　　规则详解：《买卖合同纠纷解释》第二十九条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，应当根据当事人的主张，依据合同法百一十三条、百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”也就是说，房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张并不必然获得支持，还要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则的限制。具体到本案，则是关于减轻损失规则的适用问题。减轻损失规则是指，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，应及时采取适当措施防止损失扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
本所总部现有执业律师六十余名， 多人次被授予青岛市优秀仲裁员、青岛市优秀律师、青岛市优秀女律师、青岛市三八红旗手、青岛市司法行政系统先进个人、青岛市李沧区巾帼之星、青岛市法律援助先进个人等荣誉称号；多人次担任人大代表、政协委员、市人民政府法律咨询委员会委员等社会职务。
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