咨询律师昆明

法律咨询的范围法律咨询是指从事法律服务的人员（主要为律师）就有关法律事务问题作出解释、说明，提出建议和解决方案的活动。广义法律咨询主要指整个律师行业。 　　狭义法律咨询（律师传统业务中的咨询业务），指签订委托合同之外的咨询业务，即律师就有关法律事务问题作出解释、说明，提出建议和解决方案的活动。 　　咨询还可分为：现场口头咨询、当事人提供案件材料后律师提供咨询意见；正式的收费咨询、非正式的不收费仅供参考的咨询等等。商品房已具备物权登记条件且已交付使用，预抵押登记具有优先受偿权根据《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，张**虽尚未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，故应认定为属于张**财产，客观上应作为张**的财产进行处置。《中华共和国物权法》第二十条款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。从该规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。三、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生抵押权设立的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其实际已具备一定的公示效力，因此在特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。国有土地上被征收房屋评估时点的确定原则基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》《房地产抵押估价意见》等规定，市、县级因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。市、县级在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的义务，确保补偿的实质公平。因此，对上述法律规定中有关“被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，就应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级及其的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。居民住宅小区的外墙面所有权属于谁《物权法》第70条规定：“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的。”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体所有。居民住宅小区的对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权。这一是专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他的共同利益。对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻的权益。小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。确定国有土地上被征收房屋评估时点应当考虑的因素不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性。应结合以下因素综合判断：（1）注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价意见》第二十六条规定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。（2）市、县级未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。（3）补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级与其自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。（4）坚持《征补条例》第二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。（5）征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。现行法律制度下的征收与房屋强制赎买有一定的相似性，而市场经济条件下的房屋买卖在交付房屋与交付购买金时间间隔过长情况下的定价机制，以房屋实际交付时点确定的价格更为公平合理，即以一方交付房屋另一方交付购买金更为适宜；而房屋征收中的产权调换类似于以房换房，以双方同时交付房屋时点更为适宜。而对于以补偿决定而非补偿协议方式进行的产权调换而言，在补偿决定明显存在不合理迟延的情况下，以补偿决定作出时点作为确定房屋的评估时点，也更有利于实现公平补偿；此时的补偿决定书类似于以房换房的交割书，征收人与被征收人义务自补偿决定书作出之日起，始得固定；被征收人有异议的，只能通过复议或者诉讼渠道解决。

山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
本所总部现有执业律师六十余名， 多人次被授予青岛市优秀仲裁员、青岛市优秀律师、青岛市优秀女律师、青岛市三八红旗手、青岛市司法行政系统先进个人、青岛市李沧区巾帼之星、青岛市法律援助先进个人等荣誉称号；多人次担任人大代表、政协委员、市人民政府法律咨询委员会委员等社会职务。
本所律师多人次被聘任为山东省律师协会专业委员会委员，青岛仲裁委员会仲裁员，山东省律师协会教育培训专门委员会副主任，山东省律师协会知识产权专业委员会委员，山东省律师协会环境和资源保护专业委员会委员，青岛市律师协会理事，青岛市律师协会知识产权专业委员主任、委员，民事专业委员会委员，建设工程专业委员会委员，商事专业委员会委员，国际商事专业委员会委员，公司专业委员会委员，行政专业委员会委员，青岛市律师协会培训教育专门委员会副主任，女律师专门委员会委员。
执业理念：本所秉承“客户第一”的原则，坚持为客户提供优质、高效法律服务的执业理念。