房地产与建筑工程律师 二手房纠纷

房地产纠纷有哪些解决办法
1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
5因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
6、因建筑引起的房产纠纷，以及因建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向起诉。
依法进行项目转让的操作
针对房地产项目转让，我国目前尚缺乏相关法律法规对其进行规范。但这并不意味着从事这一交易就无法可依。因为房地产项目转让主要的内容仍是土地使用权转让，主要审批手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续亦是以此为前提和依据的。审理项目转让纠纷中，确认建设项目交易手续是否完备，转让行为是否合法，成为审理房地产案件中个分**的新问题。同时，项目公司的转让必然涉及公司股份的转让及工商登记等公**方面的问题；如果是中外合作企业转让房地产项目还必须熟悉《中外合资企业法》或收购中外合资企业股权须经外资委审批程序。

包销合同效力认定的问题
包销合同的主体、付款时间以及预售行为都可能影响包销合同的效力。关于包销商主体，仅于发布的《商品房销售管理办法》*25条予以规定：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并**工商营业执照的房地产中介服务机构。”根据这条规定，包销商须有房地产中介，那么未**房地产中介的公司或个人包销商品房是否有效？法律和行政法规并无禁止性规定。因此若包销商未**中介，则有可能影响包销合同的效力。但由于的规定并非法律或行政法规，亦非强制性规定，不完全符合《合同法》*52条的情形，**实践中往往倾向于不因此否定合同效力。

惩罚性赔偿制度主要是针对房价涨速过快、涨幅较大的情形，其“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《合同法》百一十三条款规定的可得利益损失同时适用。
惩罚性赔偿制度规则详解：《商品房买卖合同解释》*八条中所称的“损害赔偿”是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或所丧失的利益。合同解除后的损害赔偿首先应包括因恢复原状而发生的损害，因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的义务关系恢复到合同订立前的状态。而合同法百一十三条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，相对方请求强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的**以合同双方继续履行为前提的。在合同解除的情况下，表明守约方不愿继续履行合同，放弃了可得利益，故赔偿损失范围内不应包括可得利益损失。

合作开发房产所有权**条件
物权的**方式可分为两种:一是原始**;二是继受**。物权的原始**是指民事主体非依据他人的及意思表示而直接依据法律规定**物权。《物权法》*九条款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”该法*三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”根据前述物权法原理及法律规定,因合法建造房屋这一事实行为**物权的,属于原始**,只要事实行为成就即发生物权效力。合作开发房地产也属于房屋建造行为,因此合作开发房产所有权的**也应适用以上法律规定,即合作开发主体在合法建造事实行为成就时即原始**物权。
“五证”和“两书”是指?
“五证”是指
《国有土地》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
《商品房销售(预售)许可证》;
“二书”
《住宅质量保》
《住宅使用说明书》

山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
本所总部现有执业律师六十余名， 多人次被授予青岛市优秀仲裁员、青岛市优秀律师、青岛市优秀女律师、青岛市三八*手、青岛市**行政系统**个人、青岛市李沧区巾帼之星、青岛市法律援助**个人等荣誉称号；多人次担任**、政协委员、市人民**法律咨询**委员等社会职务。
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